Купити будинок або ділянку в Польщі іноземцю: коли потрібен дозвіл MSWiA і що перевірити до угоди

Коротко. Квартиру в Польщі іноземець купує без дозволу, крім прикордонної зони. На будинок із землею та ділянку громадянину країни поза ЄЕП і Швейцарією, як правило, потрібен дозвіл MSWiA, міністерства внутрішніх справ і адміністрації. Гербовий збір — 1 570 zł, дозвіл чинний два роки. Угода без дозволу недійсна. До завдатку перевірте księga wieczysta, призначення ділянки, клас землі та прикордонну зону.

Винятків небагато, і всі вони, крім спадкування за законом, не працюють у прикордонній зоні та для сільськогосподарської землі понад 1 га. Під житло закон дозволяє купити до 0,5 га, для подружжя міністерство застосовує ліміт 1 га. Співвласники, які не перебувають у шлюбі, подають окремі заяви, і збір сплачує кожен. Кроки в нотаріуса розібрано в гайді про те, як купити квартиру, ціни — в огляді ринку.

Кому потрібен дозвіл, а кому ні

Дозвіл потрібен громадянам країн поза ЄЕП і Швейцарією на все, де купують землю. Це будинок із ділянкою, ділянка під забудову, сільськогосподарська земля, ліс. Громадянам ЄС, Норвегії, Ісландії, Ліхтенштейну та Швейцарії він не потрібен, хоч би де був об’єкт. Квартиру й гараж до неї купують без дозволу всюди, крім прикордонної зони.

Чи може українець купити будинок у Польщі? Так, але з дозволом MSWiA. Особливих пільг для українців немає, діє загальне правило для країн поза ЄЕП. Те саме стосується тих, хто хоче купити землю в Польщі.

Іноземець для цього закону — будь-яка людина без польського громадянства, закордонна фірма і польська фірма під контролем іноземців. Карта побиту, PESEL і строк життя в країні самі собою цього статусу не знімають.

Допоможемо відкрити фірму та почати бізнес у Польщі!

Станіслав Цис

Керівник компанії UniConsulting

Отримати консультацію

Плануєте запустити бізнес у Польщі? Відкрити компанію або приватне підприємство? Допоможемо вивести ваш бізнес на польський ринок з нуля до перших продажів. Розробимо: стратегію виходу на польський ринок, відкриємо віддалено юр.особу чи ФОП, займемося бухгалтерією та оформленням ваших співробітників. Залиште заявку на вступну консультацію

Українцям особливих пільг немає. Тимчасовий захист і карта побиту винятком не вважаються, діє загальне правило для країн поза ЄЕП. Так само купують громадяни Білорусі, Казахстану, США.

Британцям з 1 січня 2021 року дозвіл потрібен на загальних підставах. Виняток — ті, хто жив у країні ЄС до цієї дати й залишається під захистом угоди про вихід із ЄС.

Карта поляка від дозволу не звільняє. Її додають до заяви як один з аргументів про зв’язок із Польщею.

Коли дозвіл не потрібен громадянам поза ЄЕП

Закон дає п’ять винятків. Вони зав’язані на довге життя в Польщі, шлюб із громадянином Польщі або спорідненість із продавцем. Кожну умову читають буквально, часткове виконання не зараховується.

• П’ять років зі сталим побитом. Ви живете в Польщі не менше 5 років після отримання сталого побиту або статусу довгострокового резидента ЄС. Міністерство уточнює, що жити потрібно безперервно. Роки з тимчасовою картою побиту в строк не входять.
• Чоловік або дружина громадянина Польщі. Строк скорочується до 2 років після такого самого дозволу на проживання. Нерухомість при цьому має ввійти до спільного майна подружжя за законом, без шлюбного договору про роздільне майно.
• Купівля в родича. У день угоди ви спадкоємець продавця за законом, якщо застосовувати польські правила спадкування. Продавець при цьому володіє об’єктом не менше 5 років.
• Спадщина. Спадкоємцям за законом дозвіл не потрібен, зокрема коли вони отримують майно за заповітом. Спадкоємець за заповітом з-поза цього кола подає заяву на дозвіл протягом двох років від дня відкриття спадщини. Інакше об’єкт перейде до спадкоємців за законом.
• Квартира і гараж. Окрему квартиру й гараж, пов’язаний із житлом, купують без дозволу.

Важливо. Усі винятки, крім спадкування за законом, не діють у прикордонній зоні та для сільгоспземлі понад 1 га. П’ять років зі сталим побитом не допоможуть купити без дозволу ні квартиру в Сопоті, ні два гектари ріллі.

Прикордонна зона

Прикордонна зона — смуга гмін уздовж державного кордону й морського берега. Якщо вона виходить вужчою за 15 км, до неї включають і сусідні гміни. Громадянин країни поза ЄЕП отримує тут дозвіл на будь-який об’єкт, зокрема на квартиру.

Помиляються зазвичай у географії. Зону уявляють як села біля східного кордону, хоча через морський берег до неї потрапляють Гданськ, Гдиня, Сопот, Щецин, Свіноуйсьце й Колобжег. На півдні в переліку є Закопане та Єленя-Ґура, на сході — Перемишль і Холм.

Перелік гмін затверджено розпорядженням міністра 2005 року, посилання є в джерелах. Звіряйте гміну з переліком ще до перегляду об’єкта, бо місто в оголошенні й гміна в документах іноді не збігаються.

Сільгоспземля і ліс

Обіг сільськогосподарської землі регулює окремий закон, і для іноземця він діє поверх дозволу MSWiA. Купити ділянку в Польщі від 1 га зможе лише фермер, близький родич продавця або покупець зі згодою KOWR, державного центру підтримки сільського господарства. Громадянам ЄС дозвіл MSWiA не потрібен, але ці обмеження стосуються і їх.

Спотикаються тут на слові «сільгоспземля». За цим законом ділянка перестає нею бути, коли місцевий план забудови (MPZP) відводить її під інші цілі. Рішення про warunki zabudowy, яке замінює план там, де його немає, за текстом цього закону такого ефекту не дає. У справі про дозвіл MSWiA характер землі міністерство оцінює саме, за документами заяви.

Фермер у цьому законі — людина із сільськогосподарською кваліфікацією, яка не менше 5 років живе в гміні, де лежить одна з її ділянок, і весь цей час особисто веде господарство. Згода KOWR чинна рік, а покупець за нею зобов’язується вести господарство.

Переважне право працює так. Сторони підписують у нотаріуса умовний договір, нотаріус повідомляє KOWR, і той має місяць на викуп ділянки на тих самих умовах. Угода в обхід цих правил недійсна.

Ліс. Коли продають ділянку, яка в реєстрі земель значиться лісом або відведена під лісонасадження, переважне право купівлі мають державні ліси (Lasy Państwowe). Строк на відповідь — місяць від повідомлення нотаріуса. Правило не діє, якщо купує чоловік, дружина або близький родич продавця.

Як отримати дозвіл MSWiA

Заяву подає сам покупець до міністерства у Варшаві, готового бланка немає. Збір — 1 570 zł. Дозвіл видають, якщо купівля не загрожує обороні та безпеці, а ви довели зв’язок із Польщею. Основний договір у нотаріуса підписують лише після дозволу.

Зв’язок із Польщею закон описує прикладами. Це польське походження, шлюб із громадянином Польщі, карта побиту (тимчасова, стала або резидента ЄС), членство в правлінні польської фірми під іноземним контролем, бізнес або сільське господарство в Польщі. Тимчасова карта, видана жертвам торгівлі людьми або через короткочасні обставини, зв’язком не вважається. Перелік відкритий, обставини оцінює міністр.

1. Перевірте площу. Під житло — до 0,5 га, подружжю до 1 га. Більша ділянка можлива лише під бізнес або сільське господарство, і площу доведеться обґрунтувати.
2. Домовтеся з продавцем письмово. Міністерству потрібна заява продавця, що він готовий продати об’єкт саме вам. Підійде попередній або умовний договір. Готовність продавця має зберігатися до дня рішення, тому строк основного договору ставте із запасом.
3. Зберіть документи. Копія паспорта й підтвердження зв’язку з Польщею. На об’єкт — витяг із księga wieczysta, витяг із реєстру земель із фрагментом кадастрової карти, витяг із місцевого плану або довідка, що плану немає. Усе це не старше 6 місяців. Окремо підтверджують походження грошей: декларації, трудовий договір, рішення банку про кредит, договір продажу попереднього житла. Як завести гроші з-за кордону, розібрано в статті про те, як ввезти гроші в Польщу.
4. Засвідчіть і перекладіть. Документи подають в оригіналі або в копії, засвідченій нотаріусом, паспорт і карту побиту — лише в засвідченій копії. Іноземні документи перекладає присяжний перекладач зі списку міністерства юстиції.
5. Сплатіть збір. 1 570 zł переказують на рахунок центру обслуговування платників податків мерії Варшави, реквізити є на сторінці MSWiA. Якщо дозвіл не видали, збір повертають за заявою, з 1 жовтня 2026 року — без окремого рішення, протягом 2 місяців.
6. Подайте заяву. Особисто до канцелярії на ul. Rakowiecka 2a, поштою на ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa, через ePUAP або e-Doręczenia. Електронною поштою заяви не приймають.
7. Дочекайтеся рішення та йдіть до нотаріуса. Дозвіл чинний два роки від дня видачі.

Важливо. Удвох одну заяву подає лише подружжя. Брат і сестра, партнери без шлюбу, хтось із батьків і доросла дитина оформлюють окремі заяви на свої частки, і 1 570 zł сплачує кожен.

Хто може заперечити. Міністр оборони, а щодо сільгоспземлі ще й міністр сільського господарства. На це в них 14 днів, строк можуть продовжити до двох місяців.

Скільки чекати. Закон про купівлю нерухомості іноземцями строку не називає. Міністерство у відповіді 2022 року на своєму сайті пише, що за адміністративним кодексом справа триває не довше двох місяців, якщо документи повні. Там само сказано, що на практиці виходить два, три, чотири місяці, а часом і довше. Гарантувати строк не може ніхто.

Промеса — обіцянка видати дозвіл. Вона коштує 98 zł і чинна рік. Поки вона діє, у дозволі не відмовлять, якщо обставини не змінилися. Вона корисна перед торгами й переговорами, але права купити не дає.

Коротко цю саму процедуру описано в статті для громадян Білорусі. Якщо не певні, чим підтвердити зв’язок із Польщею, напрям нерухомості Uniconsulting допоможе зібрати пакет і підготувати заяву на дозвіл. Рішення ухвалює міністр.

Що буде, якщо купити без дозволу

Купівля без потрібного дозволу недійсна. До цього зазвичай не доходить: нотаріус без дозволу акта не складе, а суд не внесе нового власника до księga wieczysta. Ризик залишається там, де сторони помилилися у статусі покупця, гміни або землі.

Визнати угоду недійсною суд може зокрема на вимогу голови гміни, старости повіту, маршалка воєводства, воєводи або самого міністра. Контроль вбудовано в процедуру, адже нотаріус протягом 7 днів надсилає до MSWiA копію кожного акта, за яким нерухомість купив іноземець.

Якщо сумніваєтеся, попросіть нотаріуса ще до попереднього договору підтвердити, чи потрібен дозвіл на цей об’єкт за вашого громадянства і статусу. У договір впишіть умову про отримання дозволу й порядок повернення завдатку в разі відмови.

Купівля через свою польську фірму

Розраховувати на Sp. z o.o. як на спосіб обійтися без дозволу не варто. За законом польська фірма під контролем іноземців не з ЄЕП сама вважається іноземцем. На будинок, ділянку й будь-яку землю їй, як правило, потрібен той самий дозвіл MSWiA і той самий збір.

Контрольованою вважається фірма, у якій іноземці прямо або через інші компанії мають понад 50% голосів на зборах учасників. Друга ознака — домінантна позиція, наприклад право призначати більшість правління.

• Фірма під контролем громадян або компаній з ЄЕП і Швейцарії купує без дозволу, як і самі ці громадяни.
• Невеликі ділянки в містах. Контрольована фірма без дозволу купує незабудовані ділянки на статутні цілі, поки їхня загальна площа по всій країні не більша за 0,4 га в межах міст. У прикордонній зоні виняток не діє.
• Купівля часток. Дозвіл потрібен і на частки фірми, яка володіє нерухомістю, якщо після угоди фірма стане контрольованою. Він потрібен і тоді, коли фірма вже під іноземним контролем, а частки купує новий учасник-іноземець.

У роз’ясненнях міністерства трапляється й інше трактування, за яким будь-яка фірма з адресою в Польщі прирівняна до підприємців ЄС. Тому до попереднього договору попросіть нотаріуса підтвердити, чи потрібен вашій фірмі дозвіл на цей об’єкт. Як влаштована сама компанія, розібрано в статті про Sp. z o.o..

Скільки коштує купівля понад ціну

За будинок із вторинного ринку вартістю 900 000 zł покупець із країни поза ЄЕП заплатить понад ціну 22 457,55 zł, якщо раніше в нього вже було житло. Майже все це податок PCC 2% — 18 000 zł. Решта припадає на нотаріуса, суд і гербовий збір за дозвіл.

Приклад. Будинок за 900 000 zł, купівля без іпотеки. PCC — 18 000 zł. Нотаріус за шкалою — 4 370 zł, половина — 2 185 zł, із VAT — 2 687,55 zł. Запис права власності — 200 zł, збір за дозвіл — 1 570 zł. Разом 22 457,55 zł плюс виписи й переклади. Якщо діє звільнення для першого житла, залишається 4 457,55 zł. Якщо у вас є або раніше було житло, зокрема за кордоном, розраховуйте на 22 457,55 zł.

Нотаріальні суми — максимальні ставки, нотаріус має право взяти менше. З 19 листопада 2026 року акти з покупцем-іноземцем нотаріус розміщуватиме в електронному репозиторії для MSWiA і братиме за це плату зі сторін. Її розмір встановить розпорядження міністра, у прикладі її немає.

Щорічні податки. Ставку податку на нерухомість встановлює рада гміни в межах верхніх меж. На 2026 рік це 1,25 zł за м² житлового будинку, 0,77 zł за м² ділянки і 12,00 zł за м² гаража та господарських будівель. Будинок у 150 м² на ділянці в 1 000 м² обійдеться не дорожче 957,50 zł на рік. На 2027 рік межі вже оголошено — 1,29 zł, 0,80 zł і 12,33 zł. За сільгоспугіддя та ліс сплачують інші податки, сільськогосподарський і лісовий.

Дані станом на 1 жовтня 2026 року. Ставки переглядаються, тож перед угодою звіртеся з чинними редакціями за посиланнями наприкінці та з розрахунком нотаріуса. Звільнення від PCC та інші податки покупця розібрано в статті про те, як заощадити на купівлі.

Що перевірити в ділянці та будинку до завдатку

Ділянку перевіряти довше, ніж квартиру. У księga wieczysta видно власника й борги, але не видно, чи можна тут будувати. Призначення землі, дорогу й комунікації перевіряють в інших місцях, і все це роблять до завдатку.

Правила забудови без місцевого плану у 2026 році змінилися. Старі загальні документи гмін (studium) втратили чинність не пізніше 31 серпня 2026 року. За заявами, поданими з 1 вересня 2026 року, нове рішення про warunki zabudowy видають лише там, де ухвалено загальний план гміни. Якщо в ділянки немає ні місцевого плану, ні чинного рішення, запитайте в гміні, чи ухвалено загальний план і що він передбачає для цього місця.

Важливо. Запис «рілля» в реєстрі земель купівлі не забороняє, але змінює угоду. Якщо сільгоспугідь на ділянці від 0,3 га і місцевий план не відводить її під забудову, вмикається переважне право KOWR. Від 1 га знадобиться його згода.

Як читати księga wieczysta і коли угоду краще зупинити, розібрано в статті про ризики під час купівлі.

Іпотека на будинок для іноземця

Іпотеку на будинок іноземцю дають за тими самими правилами, що й на квартиру, рішення ухвалює банк за своєю методикою. Відмінність у порядку дій. Іпотеку записують у księga wieczysta після акта, а акт можливий лише після дозволу. MSWiA при цьому приймає кредитний договір або рішення банку як підтвердження джерела грошей, тому до банку йдуть паралельно із заявою. Докладно — у статті про іпотеку в Польщі.

Питання і відповіді

Потрібна допомога

Допоможемо перевірити об’єкт — ділянку й будинок — за księga wieczysta, планом і реєстром земель. Скажемо, чи потрібні на ваш об’єкт дозвіл MSWiA і згода KOWR, допоможемо підготувати заяву на дозвіл і супроводимо угоду в нотаріуса. Результату заяви не обіцяємо, рішення ухвалює міністр. Заявки приймає напрям нерухомості Uniconsulting.

Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультації юриста, нотаріуса, податкового консультанта чи кредитного фахівця. Він стосується дозвільної процедури MSWiA, обігу сільгоспземлі та лісу, цивільного права й нотаріальної форми угод, податків (PCC, VAT, податок на нерухомість), планувального та будівельного права, прав іноземців на перебування. Дані наведено станом на 1 жовтня 2026 року. Норми, ставки й практика міністерства змінюються, тож перед угодою звіртеся з першоджерелами нижче.