Купить дом или участок в Польше иностранцу: когда нужно разрешение MSWiA и что проверить до сделки

Коротко. Квартиру в Польше иностранец покупает без разрешения, кроме пограничной зоны. На дом с землёй и участок гражданину страны вне ЕЭЗ и Швейцарии, как правило, нужно разрешение MSWiA, министерства внутренних дел и администрации. Гербовый сбор — 1 570 zł, разрешение действует два года. Сделка без разрешения недействительна. До задатка проверьте księga wieczysta, назначение участка, класс земли и пограничную зону.

Исключений немного, и все они, кроме наследования по закону, не работают в пограничной зоне и для сельхозземли больше 1 га. Под жильё закон разрешает купить до 0,5 га, для супругов министерство применяет лимит 1 га. Совладельцы, которые не состоят в браке, подают отдельные заявления, и сбор платит каждый. Шаги у нотариуса разобраны в гайде о том, как купить квартиру, цены — в обзоре рынка.

Кому нужно разрешение, а кому нет

Разрешение нужно гражданам стран вне ЕЭЗ и Швейцарии на всё, где покупается земля. Это дом с участком, участок под застройку, сельхозземля, лес. Гражданам ЕС, Норвегии, Исландии, Лихтенштейна и Швейцарии оно не требуется, где бы объект ни находился. Квартира и гараж к ней покупаются без разрешения везде, кроме пограничной зоны.

Иностранец для этого закона — любой человек без польского гражданства, зарубежная фирма и польская фирма под контролем иностранцев. Карта побыту, PESEL и срок жизни в стране сами по себе этого статуса не снимают.

Украинцам особых льгот нет. Временная защита и карта побыту исключением не считаются, действует общее правило для стран вне ЕЭЗ. Так же покупают граждане Беларуси, Казахстана, США.

Британцам с 1 января 2021 года разрешение нужно на общих основаниях. Исключение — те, кто жил в стране ЕС до этой даты и остаётся под защитой соглашения о выходе из ЕС.

Карта поляка от разрешения не освобождает. Её прикладывают к заявлению как один из аргументов о связи с Польшей.

Когда разрешение не нужно гражданам вне ЕЭЗ

Закон даёт пять исключений. Они завязаны на долгую жизнь в Польше, брак с гражданином Польши или родство с продавцом. Каждое условие читается буквально, частичное выполнение не засчитывается.

• Пять лет с постоянным побытом. Вы живёте в Польше не меньше 5 лет после получения постоянного побыту или статуса долгосрочного резидента ЕС. Министерство уточняет, что жить нужно непрерывно. Годы с временной картой побыту в срок не входят.
• Супруг гражданина Польши. Срок сокращается до 2 лет после такого же разрешения. Недвижимость при этом должна войти в общее имущество супругов по закону, без брачного договора о раздельном имуществе.
• Покупка у родственника. В день сделки вы наследник продавца по закону, если применять польские правила наследования. Продавец при этом владеет объектом не меньше 5 лет.
• Наследство. Наследникам по закону разрешение не нужно, в том числе когда они получают имущество по завещанию. Наследник по завещанию из-за пределов этого круга подаёт заявление на разрешение в течение двух лет со дня открытия наследства. Иначе объект перейдёт к наследникам по закону.
• Квартира и гараж. Отдельная квартира и гараж, связанный с жильём, покупаются без разрешения.

Важно. Все исключения, кроме наследования по закону, не действуют в пограничной зоне и для сельхозземли больше 1 га. Пять лет с постоянным побытом не помогут купить без разрешения ни квартиру в Сопоте, ни два гектара пашни.

Пограничная зона

Пограничная зона — полоса гмин вдоль государственной границы и морского берега. Если она получается уже 15 км, в неё включают и соседние гмины. Гражданин страны вне ЕЭЗ получает здесь разрешение на любой объект, включая квартиру.

Ошибаются обычно в географии. Зону представляют как сёла у восточной границы, хотя из-за морского берега в неё попадают Гданьск, Гдыня, Сопот, Щецин, Свиноуйсьце и Колобжег. На юге в списке есть Закопане и Еленя-Гура, на востоке — Пшемысль и Хелм.

Список гмин утверждён распоряжением министра 2005 года, ссылка стоит в источниках. Сверяйте гмину по списку до просмотра объекта, потому что город в объявлении и гмина в документах иногда не совпадают.

Сельхозземля и лес

Оборот сельхозземли регулирует отдельный закон, и для иностранца он действует поверх разрешения MSWiA. Участок от 1 га купит только фермер, близкий родственник продавца или покупатель с согласием KOWR, государственного центра поддержки сельского хозяйства. Гражданам ЕС разрешение MSWiA не нужно, но эти ограничения касаются и их.

Спотыкаются здесь на слове «сельхозземля». По этому закону участок перестаёт ею быть, когда местный план застройки (MPZP) отводит его под другие цели. Решение о warunkach zabudowy, которое заменяет план там, где его нет, по тексту этого закона такого эффекта не даёт. В деле о разрешении MSWiA характер земли министерство оценивает само, по документам заявления.

Фермер в этом законе — человек с сельскохозяйственной квалификацией, который не меньше 5 лет живёт в гмине, где лежит один из его участков, и всё это время лично ведёт хозяйство. Согласие KOWR действует год, а покупатель по нему обязуется вести хозяйство.

Преимущественное право работает так. Стороны подписывают у нотариуса условный договор, нотариус уведомляет KOWR, и у того есть месяц на выкуп участка на тех же условиях. Сделка в обход этих правил недействительна.

Лес. Когда продаётся участок, который в реестре земель значится лесом или отведён под лесопосадки, преимущественное право покупки есть у государственных лесов (Lasy Państwowe). Срок на ответ — месяц с уведомления от нотариуса. Правило не действует, если покупает супруг или близкий родственник продавца.

Как получить разрешение MSWiA

Заявление подаёт сам покупатель в министерство в Варшаве, готового бланка нет. Сбор — 1 570 zł. Разрешение выдают, если покупка не угрожает обороне и безопасности, а вы доказали связь с Польшей. Основной договор у нотариуса подписывают только после разрешения.

Связь с Польшей закон описывает примерами. Это польское происхождение, брак с гражданином Польши, карта побыту (временная, постоянная или резидента ЕС), членство в правлении польской фирмы под иностранным контролем, бизнес или сельское хозяйство в Польше. Временная карта, выданная жертвам торговли людьми или по кратковременным обстоятельствам, связью не считается. Перечень открытый, обстоятельства оценивает министр.

1. Проверьте площадь. Под жильё — до 0,5 га, супругам до 1 га. Больший участок возможен только под бизнес или сельское хозяйство, и площадь придётся обосновать.
2. Договоритесь с продавцом письменно. Министерству нужно заявление продавца, что он готов продать объект именно вам. Подойдёт предварительный или условный договор. Готовность продавца должна сохраняться до дня решения, поэтому срок основного договора ставьте с запасом.
3. Соберите документы. Копия паспорта и подтверждение связи с Польшей. На объект — выписка из księga wieczysta, выписка из реестра земель с фрагментом кадастровой карты, выписка из местного плана или справка, что плана нет. Всё это не старше 6 месяцев. Отдельно подтверждают происхождение денег: декларации, трудовой договор, решение банка о кредите, договор продажи прежнего жилья. Как завести деньги из-за границы, разобрано в статье о том, как ввозить деньги в Польшу.
4. Заверьте и переведите. Документы подают в оригинале или в копии, заверенной нотариусом, паспорт и карту побыту — только в заверенной копии. Иностранные документы переводит присяжный переводчик из списка министерства юстиции.
5. Оплатите сбор. 1 570 zł переводят на счёт центра обслуживания налогоплательщиков мэрии Варшавы, реквизиты есть на странице MSWiA. Если разрешение не выдали, сбор возвращают по заявлению, с 1 октября 2026 года — без отдельного решения, в течение 2 месяцев.
6. Подайте заявление. Лично в канцелярию на ul. Rakowiecka 2a, почтой на ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa, через ePUAP или e-Doręczenia. По электронной почте заявления не принимают.
7. Дождитесь решения и идите к нотариусу. Разрешение действует два года со дня выдачи.

Важно. Вдвоём одно заявление подают только супруги. Брат и сестра, партнёры без брака, родитель и взрослый ребёнок оформляют отдельные заявления на свои доли, и 1 570 zł платит каждый.

Кто может возразить. Министр обороны, а по сельхозземле ещё и министр сельского хозяйства. На это у них 14 дней, срок могут продлить до двух месяцев.

Сколько ждать. Закон о покупке недвижимости иностранцами срока не называет. Министерство в ответе 2022 года на своём сайте пишет, что по административному кодексу дело идёт не дольше двух месяцев, если документы полные. Там же сказано, что на практике выходит два, три, четыре месяца, а иногда и дольше. Гарантировать срок не может никто.

Промесса — обещание выдать разрешение. Она стоит 98 zł и действует год. Пока она в силе, в разрешении не откажут, если обстоятельства не изменились. Она полезна перед торгами и переговорами, но права купить не даёт.

Кратко та же процедура описана в статье для граждан Беларуси. Если не уверены, чем подтвердить связь с Польшей, направление недвижимости Uniconsulting поможет собрать пакет и подготовить заявление. Решение принимает министр.

Что будет, если купить без разрешения

Покупка без нужного разрешения недействительна. До этого обычно не доходит: нотариус без разрешения акт не составит, а суд не внесёт нового собственника в księga wieczysta. Риск остаётся там, где стороны ошиблись в статусе покупателя, гмины или земли.

Признать сделку недействительной суд может в том числе по требованию главы гмины, старосты повята, маршала воеводства, воеводы или самого министра. Контроль встроен в процедуру, ведь нотариус в течение 7 дней отправляет в MSWiA копию каждого акта, по которому недвижимость купил иностранец.

Если сомневаетесь, попросите нотариуса до предварительного договора подтвердить, нужно ли разрешение на этот объект при вашем гражданстве и статусе. В договор впишите условие о получении разрешения и порядок возврата задатка при отказе.

Покупка через свою польскую фирму

Рассчитывать на Sp. z o.o. как на способ обойтись без разрешения не стоит. По закону польская фирма под контролем иностранцев не из ЕЭЗ сама считается иностранцем. На дом, участок и любую землю ей, как правило, нужно то же разрешение MSWiA и тот же сбор.

Контролируемой считается фирма, в которой иностранцы прямо или через другие компании имеют больше 50% голосов на собрании участников. Второй признак — доминирующая позиция, например право назначать большинство правления.

• Фирма под контролем граждан или компаний из ЕЭЗ и Швейцарии покупает без разрешения, как и сами эти граждане.
• Небольшие участки в городах. Контролируемая фирма без разрешения покупает незастроенные участки на уставные цели, пока их общая площадь по всей стране не больше 0,4 га в границах городов. В пограничной зоне исключение не действует.
• Покупка долей. Разрешение нужно и на доли фирмы, которая владеет недвижимостью, если после сделки фирма станет контролируемой. Оно же требуется, когда фирма уже под иностранным контролем, а доли покупает новый участник-иностранец.

В разъяснениях министерства встречается и другая трактовка, по которой любая фирма с адресом в Польше приравнена к предпринимателям ЕС. Поэтому до предварительного договора попросите нотариуса подтвердить, нужно ли вашей фирме разрешение на этот объект. Как устроена сама компания, разобрано в статье о Sp. z o.o..

Сколько стоит покупка сверх цены

На доме с вторичного рынка за 900 000 zł покупатель из страны вне ЕЭЗ заплатит сверх цены 22 457,55 zł, если у него раньше уже было жильё. Почти всё это налог PCC 2% — 18 000 zł. Остальное приходится на нотариуса, суд и гербовый сбор за разрешение.

Пример. Дом за 900 000 zł, покупка без ипотеки. PCC — 18 000 zł. Нотариус по шкале — 4 370 zł, половина — 2 185 zł, с НДС — 2 687,55 zł. Запись собственности — 200 zł, сбор за разрешение — 1 570 zł. Итого 22 457,55 zł плюс выписки и переводы. При освобождении для первого жилья остаётся 4 457,55 zł. Если у вас есть или раньше было жильё, в том числе за границей, рассчитывайте на 22 457,55 zł.

Нотариальные суммы — максимальные ставки, нотариус вправе взять меньше. С 19 ноября 2026 года акты с покупателем-иностранцем нотариус будет размещать в электронном репозитории для MSWiA и брать за это плату со сторон. Её размер установит распоряжение министра, в примере её нет.

Ежегодные налоги. Ставку налога на недвижимость устанавливает совет гмины в пределах верхних границ. На 2026 год это 1,25 zł за м² жилого дома, 0,77 zł за м² участка и 12,00 zł за м² гаража и хозпостроек. Дом в 150 м² на участке в 1 000 м² обойдётся не дороже 957,50 zł в год. На 2027 год границы уже объявлены — 1,29 zł, 0,80 zł и 12,33 zł. За сельхозугодья и лес платят другие налоги, сельскохозяйственный и лесной.

Данные на 1 октября 2026 года. Ставки пересматриваются, перед сделкой сверьтесь с действующими редакциями по ссылкам в конце и с расчётом нотариуса. Освобождение от PCC и остальные налоги покупателя разобраны в статье об экономии на покупке.

Что проверить в участке и доме до задатка

Участок проверять дольше, чем квартиру. В księga wieczysta видно собственника и долги, но не видно, можно ли здесь строить. Назначение земли, дорога и коммуникации проверяются в других местах, и всё это делается до задатка.

Правила застройки без местного плана в 2026 году изменились. Старые общие документы гмин (studium) утратили силу не позднее 31 августа 2026 года. По заявлениям, поданным с 1 сентября 2026 года, новое решение о warunkach zabudowy выдают только там, где принят общий план гмины. Если у участка нет ни местного плана, ни действующего решения, спросите в гмине, принят ли общий план и что он предусматривает для этого места.

Важно. Запись «пашня» в реестре земель покупку не запрещает, но меняет сделку. Если сельхозугодий на участке от 0,3 га и местный план не отводит его под застройку, включается преимущественное право KOWR. От 1 га понадобится его согласие.

Как читать księga wieczysta и когда сделку лучше остановить, разобрано в статье о рисках при покупке.

Ипотека на дом для иностранца

Ипотеку на дом иностранцу дают по тем же правилам, что и на квартиру, решение принимает банк по своей методике. Отличие в порядке действий. Ипотеку записывают в księga wieczysta после акта, а акт возможен только после разрешения. MSWiA при этом принимает кредитный договор или решение банка как подтверждение источника денег, поэтому в банк идут параллельно с заявлением. Подробно — в статье об ипотеке в Польше.

Вопросы и ответы

Нужна помощь

Проверим участок и дом по księga wieczysta, плану и реестру земель. Скажем, нужно ли на ваш объект разрешение MSWiA и согласие KOWR, поможем подготовить заявление и сопроводим сделку у нотариуса. Результат заявления не обещаем, решение принимает министр. Заявки принимает направление недвижимости Uniconsulting.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста, нотариуса, налогового консультанта или кредитного специалиста. Он затрагивает разрешительную процедуру MSWiA, оборот сельхозземли и леса, гражданское право и нотариальную форму сделок, налоги (PCC, НДС, налог на недвижимость), планировочное и строительное право, права иностранцев на пребывание. Данные приведены на 1 октября 2026 года. Нормы, ставки и практика министерства меняются, поэтому перед сделкой сверьтесь с первоисточниками ниже.