- Риелтор в Варшаве и Польше: помощь в покупке недвижимости
- Что делает риелтор для иностранца в Польше
- Калькулятор покупки квартиры в Польше
- С какими задачами к нам приходят
- Живёте в Польше, но язык пока не свой
- Покупаете, не приезжая
- Берёте квартиру под сдачу
- Переехали и хотите своё жильё
- Как мы сопровождаем покупку квартиры в Польше: шаги
- Заявка и запрос
- Договор
- Подбор
- Просмотры
- Проверка
- Переговоры и задаток
- Разрешение и ипотека
- Нотариус и ключи
- UДелаем мы
- ВДелаете вы
- NДелают нотариус и банк
- С чем ещё помогает агентство недвижимости в Варшаве и других городах
- Снять квартиру или помещение
- Продать недвижимость
- Купить под аренду
- Ремонт и меблировка
- Какие риски есть при покупке недвижимости в Польше
- Долги и обременения объекта
- Застройщик и деньги мимо счёта
- Пограничная зона и разрешение МВД
- Происхождение средств
- Задаток без договора
- Освобождение от налога, которое может не действовать
- Станислав Цыс о покупке квартиры в Польше
- Сколько стоит купить квартиру в Польше сверх цены
- Можно ли иностранцу купить квартиру в ипотеку
- Чего мы не делаем
- Мы сами переезжали в Польшу — и знаем, где ошибаются
- Частые вопросы о покупке недвижимости в Польше
- Расскажите, что хотите купить, — начнём с проверки
Риелтор в Варшаве и Польше: помощь в покупке недвижимости
Подбираем квартиру, проверяем её и продавца, ведём сделку у нотариуса. О рисках говорим до задатка.
Для иностранцев — на русском и украинском. Вся Польша, офисы в Варшаве и Кракове.
Что делает риелтор для иностранца в Польше
Помощь в покупке недвижимости в Польше — это услуга, при которой риелтор ведёт покупателя от запроса до ключей: подбирает объекты, проверяет поземельную книгу (księga wieczysta), продавца или застройщика, договаривается о цене и условиях, готовит предварительный договор и сопровождает сделку у нотариуса. Иностранцу это нужно по трём причинам: договоры и акт — на польском, правила для неграждан ЕС отличаются, а ошибку, пропущенную до задатка, после нотариуса исправить намного сложнее.
Квартиру в Польше иностранец покупает по паспорту — без карты побыту и, в большинстве городов, без разрешения. Но у этого правила есть исключения, и они стоят денег: пограничная зона, дом с землёй, налог на вторичном рынке, вопрос нотариуса об источнике средств. Наша работа — чтобы вы узнали о них до того, как внесли задаток.
Калькулятор покупки квартиры в Польше
Платёж по ипотеке, деньги на момент сделки и ориентир дохода семьи. Расчёт ориентировочный — решение принимает банк.
- Налог PCC—
- Нотариус и сборы—
- Ориентир дохода семьи—
Взнос меньше 20%: банки, как правило, требуют дополнительное обеспечение — чаще всего страхование низкого взноса за счёт заёмщика. Условия зависят от банка.
Как считает калькулятор и что не вошло
Расчёт на 1 октября 2026 года, ориентировочный. Ставка по умолчанию 6,0% — средняя ставка новых жилищных кредитов в злотых по данным Национального банка Польши за август 2026 года (5,99%). Подставьте ставку из своего предложения: для иностранцев условия банков могут отличаться. Платёж — равные платежи, без комиссий и страховок банка. «Доход семьи» — сумма «на руки» в месяц.
Ориентир дохода посчитан по логике рекомендации S Комиссии финансового надзора (KNF): ставка с запасом не менее 2,5 п. п., срок для оценки не дольше 25 лет, платёж не больше 40% дохода — это осторожный уровень, а не требование закона, — и после платежа должны оставаться минимальные расходы на жизнь семьи (minimum socjalne IPiSS за I квартал 2026 года, до пяти человек). Каждый банк считает по своей методике. «Первое жильё» — когда квартиры или дома в собственности нет и не было, в том числе за границей; унаследованная доля до половины не считается. В расходы на сделку вошли налог PCC, максимальная нотариальная такса за договор и судебные сборы, а при покупке в кредит — ещё запись ипотеки 200 zł и налог с неё 19 zł; в новостройке расходы на договор с застройщиком поделены пополам, итоговый акт оплачивает покупатель. Не вошли: нотариальные действия по ипотеке, выписки акта, оценка квартиры и комиссии банка, переводчик, вознаграждение агентства. Калькулятор не является предложением кредита и кредитной консультацией.
С какими задачами к нам приходят
Чаще всего — купить квартиру. Человек рассказывает, что ищет, в каком городе и с каким бюджетом, и дальше мы работаем с этим запросом.
Живёте в Польше, но язык пока не свой
Объявления, переговоры с продавцом, договор на десять страниц и нотариальный акт — всё на польском. Объясняем каждый документ до подписи.
Покупаете, не приезжая
Смотрим объекты за вас и присылаем видео, а сделку проводим по нотариальной доверенности — приезжать на подписание не обязательно.
Берёте квартиру под сдачу
Считаем расходы на покупку и содержание до сделки, после — сопровождаем ремонт, меблировку и сдачу в аренду.
Переехали и хотите своё жильё
Отдельного запрета для украинцев и белорусов нет. Важны детали: статус пребывания для ипотеки, жильё на родине для налога, город покупки.
Расскажите, что ищете: город, бюджет, сроки. Скажем, что реально на рынке и с чего начать.
Как мы сопровождаем покупку квартиры в Польше: шаги
Заявка и запрос
Город, тип жилья, бюджет, свои деньги или ипотека, ваше гражданство и статус в Польше.
Договор
Объём работы и вознаграждение записываем в письменном договоре до начала поиска.
Подбор
Ищем объекты под запрос — новостройки и вторичный рынок — и отсеиваем то, что не пройдёт проверку.
Просмотры
Ездим вместе с вами или за вас: видео, замечания по состоянию, вопросы продавцу.
Проверка
Поземельная книга, собственник, долги и обременения; у новостройки — застройщик, проспект и счёт эскроу.
Переговоры и задаток
Торгуемся по цене и условиям, готовим предварительный договор — с датой сделки и сроком на решение банка.
Разрешение и ипотека
Если на объект нужно разрешение МВД — готовим заявление. Ипотекой занимается партнёр — кредитный посредник из реестра KNF.
Нотариус и ключи
Согласуем проект акта, приглашаем переводчика, идём на подписание. Потом — приёмка по протоколу и счётчики.
UДелаем мы
- Подбираем объекты и организуем просмотры
- Проверяем поземельную книгу, продавца, застройщика, долги
- Ведём переговоры о цене и условиях
- Готовим предварительный договор и документы к нотариусу
- Готовим заявление на разрешение МВД, когда оно нужно
- Организуем присяжного переводчика и сделку по доверенности
ВДелаете вы
- Принимаете решение, какой объект покупать
- Готовите документы о происхождении денег
- Подписываете договор и акт — лично или через доверенное лицо
- Платите продавцу, налог и сборы
NДелают нотариус и банк
- Нотариус составляет акт, удерживает налог PCC и подаёт заявление о записи собственности
- Банк решает, давать ли кредит, — по своей методике
- МВД решает, выдать ли разрешение
Полный порядок сделки — документы, новостройка или вторичный рынок, шаги у нотариуса — разобран в гайде как купить квартиру в Польше иностранцу.
Уже нашли квартиру сами? Проверим её и продавца до задатка и пойдём с вами к нотариусу.
С чем ещё помогает агентство недвижимости в Варшаве и других городах
Работаем по всей Польше: Варшава, Краков, Вроцлав, Гданьск, Познань, Лодзь, Катовице и другие города. Просмотры в других городах организуем на месте, документы и переговоры ведём удалённо.
Снять квартиру или помещение
Подбор, проверка собственника и договора аренды, в том числе najem okazjonalny с заявлением нанимателя у нотариуса.
Продать недвижимость
Подготовка документов, показы, переговоры с покупателем и сопровождение сделки у нотариуса.
Купить под аренду
Подбор объекта под сдачу, расчёт расходов, затем поиск арендаторов и управление квартирой.
Ремонт и меблировка
Приёмка квартиры у застройщика, отделка и мебель — чтобы можно было въехать или сдавать.
Какие риски есть при покупке недвижимости в Польше
Почти все дорогие ошибки случаются до нотариуса — на этапе задатка. Вот что мы проверяем в первую очередь.
Долги и обременения объекта
Ипотека продавца, сервитуты, заявления, которые суд ещё не рассмотрел, — всё это записано в поземельной книге и переходит вместе с квартирой. Отдельно — долги перед жилищным товариществом или кооперативом и прописанные жильцы. Что значит каждая запись, разобрано в статье о рисках сделки.
Что делаем: читаем поземельную книгу, сверяем собственника с паспортом, запрашиваем справки об отсутствии долгов.
Застройщик и деньги мимо счёта
Покупателя новостройки защищают нотариальный девелоперский договор, счёт эскроу и гарантийный фонд. Эта защита работает при расчётах через счёт эскроу; платёж мимо счёта её ослабляет. Плата за бронирование — не больше 1% цены.
Что делаем: проверяем фирму в реестре KRS, проспект, счёт эскроу и согласие банка, если участок в залоге.
Пограничная зона и разрешение МВД
На дом с землёй и участок гражданину страны вне ЕС нужно разрешение МВД Польши (MSWiA). В пограничной зоне оно нужно даже на квартиру — а это, среди прочих, Гданьск, Гдыня, Сопот, Щецин и Пшемысль. Сделка без разрешения недействительна.
Что делаем: проверяем гмину по списку зоны до задатка и готовим заявление на разрешение.
Происхождение средств
Нотариус обязан следить за отмыванием денег и может спросить, откуда средства; крупный перевод проверит и банк. Наличные из-за границы сначала заводят на счёт — как это сделать, в статье о том, как ввозить деньги в Польшу.
Что делаем: заранее собираем с вами документы: договор продажи прежнего жилья, выписки, декларации.
Задаток без договора
Задаток и аванс — разные деньги: если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если по вине продавца — покупатель вправе требовать двойную сумму; аванс просто возвращается. Предварительный договор у нотариуса позволяет через суд обязать продавца продать, простой письменный — только требовать возмещения.
Что делаем: готовим предварительный договор и объясняем, что будет, если одна из сторон передумает.
Освобождение от налога, которое может не действовать
Покупатель первого жилья на вторичном рынке не платит налог PCC. Но, по позиции налоговой службы, квартира за границей — в том числе давно проданная — лишает этого освобождения.
Что делаем: до сделки выясняем, положено ли вам освобождение, и закладываем налог в бюджет.
Пришлите номер поземельной книги или ссылку на объявление — скажем, что проверить до задатка.
Станислав Цыс о покупке квартиры в Польше
Сколько стоит купить квартиру в Польше сверх цены
Кроме цены покупатель платит налог или НДС, нотариуса и судебные сборы. Суммы ниже — из закона, а не наши: вознаграждение за сопровождение называем после разбора запроса.
- Налог PCC — 2%Только на вторичном рынке, от рыночной стоимости; удерживает нотариус. Для первого жилья есть освобождение.
- НДС в новостройкеУже включён в цену застройщика: 8% для квартир до 150 м². PCC при покупке у застройщика не платится.
- НотариусНе выше максимальной таксы: при покупке квартиры это половина ставки по шкале плюс НДС 23%, отдельно — выписки акта.
- Запись собственности200 zł судебного сбора; при новой квартире ещё 100 zł за заведение поземельной книги.
- Разрешение МВД1 570 zł гербового сбора — только если разрешение нужно на ваш объект.
- ИпотекаЗапись ипотеки — 200 zł и налог с неё 19 zł, плюс расходы по условиям банка.
- Переводчик и риелторТариф присяжного переводчика и комиссия посредника законом не установлены — их определяет договор.
Пример: квартира за 700 000 zł без ипотеки.
Нотариальные суммы — максимальные ставки, нотариус вправе взять меньше; выписки акта оплачиваются отдельно. С 19 ноября 2026 года в сделках, где недвижимость покупает иностранец, стороны будут платить ещё и за размещение электронной выписки акта для МВД — размер платы установит отдельное постановление.
Посчитаем расходы для вашего объекта и статуса — до того, как вы внесёте задаток.
Можно ли иностранцу купить квартиру в ипотеку
Обычно да: банк требует легального статуса и подтверждаемого дохода в Польше, а решение принимает по своей методике. Ориентир собственного взноса — 20% цены, с дополнительной страховкой часть банков кредитует от 10%. Решение по полной заявке банк обязан дать на 21-й день — этот срок мы закладываем в предварительный договор, это снижает риск, что дата сделки наступит раньше ответа банка.
Сами мы банк не подбираем и заявки не подаём: платное посредничество в ипотечных кредитах — деятельность кредитного посредника из реестра Комиссии финансового надзора (KNF). Мы разберём вашу ситуацию и, с вашего согласия, передадим её партнёру — кредитному посреднику из реестра KNF. Условия банков для иностранцев — в статье об ипотеке в Польше.
Чего мы не делаем
Часть просьб, с которыми приходят покупатели, противоречит польскому закону. С ними мы не работаем — и объясняем почему.
- Не оформляем покупку на подставное лицо, чтобы обойти разрешение МВД: такая сделка недействительна, и собственность можно потерять.
- Не занижаем цену в нотариальном акте. Налог всё равно считают от рыночной стоимости, а неправда в акте — это ответственность сторон сделки.
- Не обещаем решение за других. Разрешение выдаёт МВД, кредит — банк. Мы готовим документы и заранее говорим, если шансов мало.
- Не подбираем кредит сами — этим занимается кредитный посредник из реестра KNF.
- Не берём деньги за квартиру на свой счёт. Расчёт идёт продавцу, на счёт эскроу застройщика или через депозит нотариуса.
- Не обходим проверку происхождения средств. Вопросы нотариуса и банка закрываются документами, а не схемами.
Мы не юридическая фирма и не кредитный посредник: юридическое заключение даёт юрист, кредит подбирает посредник из реестра KNF. По польскому закону посредник в сделках с недвижимостью работает по письменному или электронному договору, к которому прилагается копия полиса страхования ответственности (OC), — спросите о них у любого агентства до подписи.
Мы сами переезжали в Польшу — и знаем, где ошибаются
Uniconsulting Group работает с 2015 года, офисы — в Варшаве и Кракове. Руководитель — Станислав Цыс: 12 лет живёт и ведёт бизнес в Польше, автор YouTube-канала @business_poland о бизнесе и недвижимости в Польше — 59 000+ подписчиков.
К нам приходят люди, для которых квартира — часть переезда: вместе с ней нужно открыть фирму, получить карту побыту, разобраться с налогами и банком. Поэтому мы смотрим на покупку шире, чем на одну сделку: как она скажется на вашем статусе, налогах и планах.
Самая частая ошибка — сначала внести задаток, а потом выяснять, нужно ли разрешение, как заплатить с зарубежного счёта и чем подтвердить деньги. Порядок должен быть обратным.
Частые вопросы о покупке недвижимости в Польше
Может ли иностранец купить квартиру в Польше?
Да. Отдельную квартиру может купить гражданин любой страны — по паспорту, без карты побыту и без разрешения. Исключение — гмины пограничной зоны, среди них Гданьск, Гдыня, Сопот, Щецин и Пшемысль: там гражданину страны вне ЕС разрешение МВД нужно даже на квартиру.
Когда нужно разрешение МВД на покупку недвижимости?
Гражданам стран вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии — на дом с землёй, участок и на любую недвижимость в пограничной зоне. Разрешение перестаёт быть нужным, когда вы прожили в Польше пять лет после получения постоянного побыта или статуса долгосрочного резидента ЕС, — кроме пограничной зоны и сельхозземли больше 1 га. Гербовый сбор за разрешение — 1 570 zł.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ или гражданство Польши?
Нет. Владения жильём нет среди оснований для карты побыту, и гражданства оно само не даёт. Квартира помогает косвенно — как подтверждение места проживания в заявлениях на побыт. Основание для ВНЖ нужно своё: работа, бизнес, учёба, семья.
Можно ли купить квартиру в Польше, не приезжая?
Да, по нотариальной доверенности. Доверенность, оформленная за границей, нужна с апостилем или консульским заверением и присяжным переводом на польский. Просмотры в этом случае проводим за вас и присылаем видео.
Могут ли украинцы и белорусы купить недвижимость в Польше?
Да, по тем же правилам, что и остальные иностранцы из-за пределов ЕС: квартира — без разрешения, кроме пограничной зоны; дом и земля — с разрешением МВД. Статус временной защиты или карта побыту на право покупки не влияют — они важны для ипотеки и прописки.
Чем риелтор отличается от нотариуса и зачем нужны оба?
Нотариус удостоверяет сделку: составляет акт, удерживает налог и подаёт заявление в суд. Он не ищет объект, не торгуется и не проверяет состояние квартиры и долги перед товариществом или кооперативом. Это работа риелтора — и она заканчивается до нотариуса.
Как проверить квартиру перед покупкой?
По номеру поземельной книги её можно бесплатно открыть на сайте Министерства юстиции: собственник — в разделе II, обременения и ипотеки — в разделах III и IV. Дополнительно — справка товарищества или кооператива об отсутствии долгов, сведения о прописанных жильцах и доверенность продавца, если он действует через представителя.
Что лучше для иностранца — новостройка или вторичный рынок?
В новостройке деньги защищены счётом эскроу и гарантийным фондом, а налог PCC не платится, но въезд — после окончания стройки. На вторичном рынке квартира готова сразу, зато покупатель платит PCC 2%, а защита — только договор и проверка документов.
Нужен ли переводчик у нотариуса?
Если вы не знаете польского — да. Нотариус переводит акт сам, если владеет вашим языком, или с помощью переводчика. Обычно приглашают присяжного переводчика; мы организуем его к дате сделки.
Можно ли купить квартиру за наличные?
Между частными лицами лимита на наличные нет, но на практике деньги переводят на счёт продавца или вносят в депозит нотариуса — способ расчёта записывают в акте. У застройщика платежи идут только на счёт эскроу.
В каких городах вы работаете?
По всей Польше. Офисы — в Варшаве и Кракове; сделки сопровождаем также во Вроцлаве, Гданьске, Познани, Лодзи, Катовице и других городах. Закон о покупке один для всей страны — отличаются только гмины пограничной зоны.
Сколько стоят услуги риелтора?
Вознаграждение зависит от задачи: полный подбор или проверка уже найденного объекта, город, удалённая сделка. Его называем после разбора запроса и записываем в договоре до начала работы. Размер комиссии посредника законом не установлен.
Расскажите, что хотите купить, — начнём с проверки
Опишите запрос: город, бюджет, свои деньги или ипотека. Скажем, нужно ли на ваш объект разрешение, какие расходы заложить и с чего начать поиск.
Правила и суммы указаны на 1 октября 2026 года по данным isap.sejm.gov.pl, gov.pl/web/mswia и podatki.gov.pl. Страница описывает общие правила и не заменяет консультацию юриста, налогового консультанта или кредитного посредника по вашей ситуации. Решения о разрешении и кредите принимают МВД и банк.