- Ріелтор у Варшаві та Польщі: допомога в купівлі нерухомості
- Що робить ріелтор для іноземця в Польщі
- Калькулятор купівлі квартири в Польщі
- З якими завданнями до нас приходять
- Живете в Польщі, але мова ще не своя
- Купуєте, не приїжджаючи
- Берете квартиру під оренду
- Переїхали й хочете власне житло
- Як ми супроводжуємо купівлю квартири в Польщі: кроки
- Заявка і запит
- Договір
- Підбір
- Огляди
- Перевірка
- Переговори і завдаток
- Дозвіл та іпотека
- Нотаріус і ключі
- UРобимо ми
- ВРобите ви
- NРоблять нотаріус і банк
- З чим ще допомагає агенція нерухомості у Варшаві та інших містах
- Орендувати квартиру чи приміщення
- Продати нерухомість
- Купити під оренду
- Ремонт і меблювання
- Які ризики є під час купівлі нерухомості в Польщі
- Борги та обтяження об’єкта
- Забудовник і гроші повз рахунок
- Прикордонна зона і дозвіл МВС Польщі
- Походження коштів
- Завдаток без договору
- Звільнення від податку, яке може не діяти
- Станіслав Цис про купівлю квартири в Польщі
- Скільки коштує купити квартиру в Польщі понад ціну
- Чи може іноземець купити квартиру в іпотеку
- Чого ми не робимо
- Ми самі переїжджали до Польщі — і знаємо, де помиляються
- Часті запитання про купівлю нерухомості в Польщі
- Розкажіть, що хочете купити, — почнемо з перевірки
Ріелтор у Варшаві та Польщі: допомога в купівлі нерухомості
Підбираємо квартиру, перевіряємо її та продавця, ведемо угоду в нотаріуса. Про ризики говоримо до завдатку.
Для іноземців — українською та російською. Уся Польща, офіси у Варшаві та Кракові.
Що робить ріелтор для іноземця в Польщі
Допомога в купівлі нерухомості в Польщі — це послуга, за якої ріелтор веде покупця від запиту до ключів: підбирає об’єкти, перевіряє земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta), продавця або забудовника, домовляється про ціну й умови, готує попередній договір і супроводжує угоду в нотаріуса. Іноземцю це потрібно з трьох причин: договори й акт — польською, правила для громадян країн поза ЄС інші, а помилку, пропущену до завдатку, після нотаріуса виправити значно складніше.
Квартиру в Польщі іноземець купує за паспортом — без карти побиту і, у більшості міст, без дозволу. Але з цього правила є винятки, і вони коштують грошей: прикордонна зона, будинок із землею, податок на вторинному ринку, запитання нотаріуса про походження коштів. Наша робота — щоб ви дізналися про них до того, як внесли завдаток.
Калькулятор купівлі квартири в Польщі
Платіж за іпотекою, гроші на момент угоди та орієнтир доходу сім’ї. Розрахунок орієнтовний — рішення ухвалює банк.
- Податок PCC—
- Нотаріус і збори—
- Орієнтир доходу сім’ї—
Внесок менше 20%: банки, як правило, вимагають додаткове забезпечення — найчастіше страхування низького внеску коштом позичальника. Умови залежать від банку.
Як рахує калькулятор і що не ввійшло
Розрахунок станом на 1 жовтня 2026 року, орієнтовний. Ставка за замовчуванням 6,0% — середня ставка нових житлових кредитів у злотих за даними Національного банку Польщі за серпень 2026 року (5,99%). Підставте ставку зі своєї пропозиції: для іноземців умови банків можуть відрізнятися. Платіж — рівні платежі, без комісій і страховок банку. «Дохід на місяць» — сума «на руки» на всю сім’ю.
Орієнтир доходу пораховано за логікою рекомендації S Комісії фінансового нагляду (KNF): ставка із запасом не менше 2,5 в. п., строк для оцінки не довше 25 років, платіж не більше 40% доходу — це обережний рівень, а не вимога закону, — і після платежу мають залишатися мінімальні витрати на життя сім’ї (minimum socjalne IPiSS за I квартал 2026 року, до п’яти осіб). Кожен банк рахує за власною методикою. «Перше житло» — коли квартири чи будинку у власності немає і не було, зокрема за кордоном; успадкована частка до половини не враховується. До витрат на угоду ввійшли податок PCC, максимальна нотаріальна такса за договір і судові збори, а в разі купівлі в кредит — ще запис іпотеки 200 zł і податок із неї 19 zł; у новобудові витрати на договір із забудовником поділено навпіл, підсумковий акт оплачує покупець. Не ввійшли: нотаріальні дії щодо іпотеки, виписи акта, оцінка квартири та комісії банку, перекладач, винагорода агенції. Калькулятор не є пропозицією кредиту чи кредитною консультацією.
З якими завданнями до нас приходять
Найчастіше — купити квартиру. Людина розповідає, що шукає, в якому місті та з яким бюджетом, і далі ми працюємо з цим запитом.
Живете в Польщі, але мова ще не своя
Оголошення, переговори з продавцем, договір на десять сторінок і нотаріальний акт — усе польською. Пояснюємо кожен документ до підпису.
Купуєте, не приїжджаючи
Оглядаємо об’єкти за вас і надсилаємо відео, а угоду проводимо за нотаріальною довіреністю — приїжджати на підписання не обов’язково.
Берете квартиру під оренду
Рахуємо витрати на купівлю й утримання до угоди, після — супроводжуємо ремонт, меблювання та здачу в оренду.
Переїхали й хочете власне житло
Окремої заборони для українців немає. Важливі деталі: статус перебування для іпотеки, житло в Україні для податку, місто купівлі.
Розкажіть, що шукаєте: місто, бюджет, терміни. Скажемо, що реально на ринку і з чого почати.
Як ми супроводжуємо купівлю квартири в Польщі: кроки
Заявка і запит
Місто, тип житла, бюджет, власні кошти чи іпотека, ваше громадянство і статус у Польщі.
Договір
Обсяг роботи й винагороду записуємо в письмовому договорі до початку пошуку.
Підбір
Шукаємо об’єкти під запит — новобудови і вторинний ринок — і відсіюємо те, що не пройде перевірку.
Огляди
Їздимо разом із вами або за вас: відео, зауваження щодо стану, запитання продавцю.
Перевірка
Księga wieczysta, власник, борги й обтяження; у новобудови — забудовник, проспект і рахунок ескроу.
Переговори і завдаток
Торгуємося щодо ціни й умов, готуємо попередній договір — із датою угоди і строком на рішення банку.
Дозвіл та іпотека
Якщо на об’єкт потрібен дозвіл МВС — готуємо заяву. Іпотекою займається партнер — кредитний посередник із реєстру KNF.
Нотаріус і ключі
Погоджуємо проєкт акта, запрошуємо перекладача, йдемо на підписання. Потім — приймання за протоколом і лічильники.
UРобимо ми
- Підбираємо об’єкти й організовуємо огляди
- Перевіряємо księga wieczysta, продавця, забудовника, борги
- Ведемо переговори про ціну й умови
- Готуємо попередній договір і документи до нотаріуса
- Готуємо заяву на дозвіл МВС, коли він потрібен
- Організовуємо присяжного перекладача та угоду за довіреністю
ВРобите ви
- Вирішуєте, який об’єкт купувати
- Готуєте документи про походження грошей
- Підписуєте договір і акт — особисто або через довірену особу
- Платите продавцю, податок і збори
NРоблять нотаріус і банк
- Нотаріус складає акт, утримує податок PCC і подає заяву про запис права власності
- Банк вирішує, чи давати кредит, — за власною методикою
- МВС Польщі вирішує, чи видати дозвіл
Повний порядок угоди — документи, новобудова чи вторинний ринок, кроки в нотаріуса — розібрано в гіді як купити квартиру в Польщі іноземцю.
Уже знайшли квартиру самі? Перевіримо її та продавця до завдатку й підемо з вами до нотаріуса.
З чим ще допомагає агенція нерухомості у Варшаві та інших містах
Працюємо по всій Польщі: Варшава, Краків, Вроцлав, Гданськ, Познань, Лодзь, Катовіце та інші міста. Огляди в інших містах організовуємо на місці, документи й переговори ведемо віддалено.
Орендувати квартиру чи приміщення
Підбір, перевірка власника і договору оренди, зокрема najem okazjonalny із заявою наймача в нотаріуса.
Продати нерухомість
Підготовка документів, покази, переговори з покупцем і супровід угоди в нотаріуса.
Купити під оренду
Підбір об’єкта для здавання в оренду, розрахунок витрат, далі — пошук орендарів і управління квартирою.
Ремонт і меблювання
Приймання квартири в забудовника, оздоблення і меблі — щоб можна було заїхати або здавати.
Які ризики є під час купівлі нерухомості в Польщі
Майже всі дорогі помилки стаються до нотаріуса — на етапі завдатку. Ось що ми перевіряємо насамперед.
Борги та обтяження об’єкта
Іпотека продавця, сервітути, заяви, які суд ще не розглянув, — усе це записано в księga wieczysta і переходить разом із квартирою. Окремо — борги перед об’єднанням співвласників (wspólnota) або житловим кооперативом і зареєстровані мешканці.
Що робимо: читаємо księga wieczysta, звіряємо власника з паспортом, запитуємо довідки про відсутність боргів.
Забудовник і гроші повз рахунок
Покупця новобудови захищають нотаріальний девелоперський договір, рахунок ескроу і гарантійний фонд. Цей захист працює за розрахунків через рахунок ескроу; платіж повз рахунок його послаблює. Плата за бронювання — не більше 1% ціни.
Що робимо: перевіряємо фірму в реєстрі KRS, проспект, рахунок ескроу і згоду банку, якщо ділянка в заставі.
Прикордонна зона і дозвіл МВС Польщі
На будинок із землею та ділянку громадянину країни поза ЄС потрібен дозвіл МВС Польщі (MSWiA). У прикордонній зоні він потрібен навіть на квартиру — а це, серед інших, Гданськ, Гдиня, Сопот, Щецин і Перемишль. Угода без дозволу недійсна.
Що робимо: перевіряємо гміну за списком зони до завдатку й готуємо заяву на дозвіл.
Походження коштів
Нотаріус зобов’язаний стежити за відмиванням грошей і може запитати, звідки кошти; великий переказ перевірить і банк. Готівку з-за кордону спершу заводять на рахунок. Як підтвердити гроші — у статті про походження коштів.
Що робимо: заздалегідь збираємо з вами документи: договір продажу попереднього житла, виписки, декларації.
Завдаток без договору
Завдаток і аванс — різні гроші: якщо угода не відбулася з вини покупця, завдаток лишається в продавця, якщо з вини продавця — покупець може вимагати подвійну суму; аванс просто повертається. Попередній договір у нотаріуса дає змогу через суд зобов’язати продавця продати, простий письмовий — лише вимагати відшкодування.
Що робимо: готуємо попередній договір і пояснюємо, що буде, якщо одна зі сторін передумає.
Звільнення від податку, яке може не діяти
Покупець першого житла на вторинному ринку не платить податок PCC. Але, за позицією податкової служби, квартира за кордоном — зокрема в Україні, навіть давно продана — позбавляє цього звільнення.
Що робимо: до угоди з’ясовуємо, чи належить вам звільнення, і закладаємо податок у бюджет.
Надішліть номер księga wieczysta або посилання на оголошення — скажемо, що перевірити до завдатку.
Станіслав Цис про купівлю квартири в Польщі
Скільки коштує купити квартиру в Польщі понад ціну
Крім ціни покупець платить податок або ПДВ, нотаріуса і судові збори. Суми нижче — із закону, а не наші: винагороду за супровід називаємо після розбору запиту.
- Податок PCC — 2%Лише на вторинному ринку, від ринкової вартості; утримує нотаріус. Для першого житла є звільнення.
- ПДВ у новобудовіУже входить у ціну забудовника: 8% для квартир до 150 м². PCC під час купівлі в забудовника не сплачується.
- НотаріусНе вище максимальної такси: під час купівлі квартири це половина ставки за шкалою плюс ПДВ 23%, окремо — виписи (засвідчені копії) акта.
- Запис права власності200 zł судового збору; для нової квартири ще 100 zł за відкриття księga wieczysta.
- Дозвіл МВС1 570 zł гербового збору — лише якщо дозвіл потрібен на ваш об’єкт.
- ІпотекаЗапис іпотеки — 200 zł і податок із неї 19 zł, плюс витрати за умовами банку.
- Перекладач і ріелторТариф присяжного перекладача і комісія посередника законом не встановлені — їх визначає договір.
Приклад: квартира за 700 000 zł без іпотеки.
Нотаріальні суми — максимальні ставки, нотаріус має право взяти менше; виписи акта оплачуються окремо. З 19 листопада 2026 року в угодах, де нерухомість купує іноземець, сторони платитимуть ще й за розміщення електронного випису акта для МВС — розмір плати встановить окрема постанова.
Порахуємо витрати для вашого об’єкта і статусу — до того, як ви внесете завдаток.
Чи може іноземець купити квартиру в іпотеку
Зазвичай так: банк вимагає легального статусу й підтверджуваного доходу в Польщі, а рішення ухвалює за власною методикою. Орієнтир власного внеску — 20% ціни, з додатковим страхуванням частина банків кредитує від 10%. Рішення за повною заявкою банк зобов’язаний дати на 21-й день — цей строк ми закладаємо в попередній договір, це знижує ризик, що дата угоди настане раніше за відповідь банку.
Самі ми банк не підбираємо і заявки не подаємо: платне посередництво в іпотечних кредитах — діяльність кредитного посередника з реєстру Комісії фінансового нагляду (KNF). Ми розберемо вашу ситуацію і, за вашою згодою, передамо її партнеру — кредитному посереднику з реєстру KNF. Умови банків для іноземців — у статті про іпотеку в Польщі.
Чого ми не робимо
Частина прохань, із якими приходять покупці, суперечить польському закону. З ними ми не працюємо — і пояснюємо чому.
- Не оформлюємо купівлю на підставну особу, щоб обійти дозвіл МВС: така угода недійсна, і власність можна втратити.
- Не занижуємо ціну в нотаріальному акті. Податок однаково рахують від ринкової вартості, а неправда в акті — це відповідальність сторін угоди.
- Не обіцяємо рішення за інших. Дозвіл видає МВС Польщі, кредит — банк. Ми готуємо документи й заздалегідь кажемо, якщо шансів мало.
- Не підбираємо кредит самі — цим займається кредитний посередник із реєстру KNF.
- Не беремо гроші за квартиру на свій рахунок. Розрахунок іде продавцю, на рахунок ескроу забудовника або через депозит нотаріуса.
- Не обходимо перевірку походження коштів. Запитання нотаріуса і банку закриваються документами, а не схемами.
Ми не юридична фірма і не кредитний посередник: юридичний висновок дає юрист, кредит підбирає посередник із реєстру KNF. За польським законом посередник в угодах із нерухомістю працює за письмовим або електронним договором, до якого додається копія поліса страхування відповідальності (OC), — запитайте про них у будь-якої агенції до підпису.
Ми самі переїжджали до Польщі — і знаємо, де помиляються
Uniconsulting Group працює з 2015 року, офіси — у Варшаві та Кракові. Керівник — Станіслав Цис: 12 років живе й веде бізнес у Польщі, автор YouTube-каналу @business_poland про бізнес і нерухомість у Польщі — 59 000+ підписників.
До нас приходять люди, для яких квартира — частина переїзду: разом із нею треба відкрити фірму, отримати карту побиту, розібратися з податками і банком. Тому ми дивимося на купівлю ширше, ніж на одну угоду: як вона позначиться на вашому статусі, податках і планах.
Найчастіша помилка — спершу внести завдаток, а потім з’ясовувати, чи потрібен дозвіл, як заплатити із закордонного рахунку і чим підтвердити гроші. Порядок має бути зворотним.
Часті запитання про купівлю нерухомості в Польщі
Чи може українець купити квартиру в Польщі?
Так. Окрему квартиру може купити громадянин будь-якої країни — за паспортом, без карти побиту і без дозволу. Виняток — гміни прикордонної зони, серед них Гданськ, Гдиня, Сопот, Щецин і Перемишль: там громадянину країни поза ЄС дозвіл МВС потрібен навіть на квартиру.
Коли потрібен дозвіл МВС Польщі на купівлю нерухомості?
Громадянам країн поза ЄС, ЄЕЗ і Швейцарією — на будинок із землею, ділянку і на будь-яку нерухомість у прикордонній зоні. Дозвіл перестає бути потрібним, коли ви прожили в Польщі п’ять років після отримання постійного побиту або статусу довгострокового резидента ЄС, — крім прикордонної зони і сільгоспземлі понад 1 га. Гербовий збір за дозвіл — 1 570 zł.
Чи дає купівля квартири карту побиту або громадянство Польщі?
Ні. Володіння житлом не є підставою для карти побиту, і громадянства воно саме не дає. Квартира допомагає опосередковано — як підтвердження місця проживання в заявах на побит. Підстава для дозволу на перебування потрібна своя: робота, бізнес, навчання, сім’я.
Чи можна купити квартиру в Польщі, не приїжджаючи?
Так, за нотаріальною довіреністю. Довіреність, оформлена за кордоном, потрібна з апостилем або консульським засвідченням і присяжним перекладом польською. Огляди в такому разі проводимо за вас і надсилаємо відео.
Чи впливає статус UKR на право купити житло?
Ні. Статус тимчасового захисту чи карта побиту на право купівлі не впливають: квартира — без дозволу, крім прикордонної зони; будинок і земля — з дозволом МВС. Статус важливий для іпотеки та реєстрації місця проживання.
Чим ріелтор відрізняється від нотаріуса і навіщо потрібні обидва?
Нотаріус посвідчує угоду: складає акт, утримує податок і подає заяву до суду. Він не шукає об’єкт, не торгується і не перевіряє стан квартири та борги перед об’єднанням співвласників чи кооперативом. Це робота ріелтора — і вона закінчується до нотаріуса.
Як перевірити квартиру перед купівлею?
За номером księga wieczysta її можна безплатно відкрити на сайті Міністерства юстиції: власник — у розділі II, обтяження та іпотеки — у розділах III і IV. Додатково — довідка об’єднання співвласників або кооперативу про відсутність боргів, відомості про зареєстрованих мешканців і довіреність продавця, якщо він діє через представника.
Що краще для іноземця — новобудова чи вторинний ринок?
У новобудові гроші захищені рахунком ескроу і гарантійним фондом, а податок PCC не сплачується, але заселення — після завершення будівництва. На вторинному ринку квартира готова одразу, проте покупець платить PCC 2%, а захист — лише договір і перевірка документів.
Чи потрібен перекладач у нотаріуса?
Якщо ви не знаєте польської — так. Нотаріус перекладає акт сам, якщо володіє вашою мовою, або за допомогою перекладача. Зазвичай запрошують присяжного перекладача; ми організуємо його до дати угоди.
Чи можна купити квартиру в Польщі за готівку?
Між приватними особами ліміту на готівку немає, але на практиці гроші переказують на рахунок продавця або вносять у депозит нотаріуса — спосіб розрахунку записують в акті. У забудовника платежі йдуть лише на рахунок ескроу.
У яких містах ви працюєте?
По всій Польщі. Офіси — у Варшаві та Кракові; угоди супроводжуємо також у Вроцлаві, Гданську, Познані, Лодзі, Катовіце та інших містах. Закон про купівлю один для всієї країни — відрізняються лише гміни прикордонної зони.
Скільки коштують послуги ріелтора?
Винагорода залежить від завдання: повний підбір чи перевірка вже знайденого об’єкта, місто, віддалена угода. Її називаємо після розбору запиту і записуємо в договорі до початку роботи. Розмір комісії посередника законом не встановлено.
Розкажіть, що хочете купити, — почнемо з перевірки
Опишіть запит: місто, бюджет, власні кошти чи іпотека. Скажемо, чи потрібен на ваш об’єкт дозвіл, які витрати закласти і з чого почати пошук.
Правила та суми вказано станом на 1 жовтня 2026 року за даними isap.sejm.gov.pl, gov.pl/web/mswia і podatki.gov.pl. Сторінка описує загальні правила і не замінює консультацію юриста, податкового консультанта чи кредитного посередника щодо вашої ситуації. Рішення про дозвіл і кредит ухвалюють МВС і банк.